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從9月份起，公積金貸款購買(mǎi)二套房首付比例降至兩成、樓市限外令取消等政策直接將拉動(dòng)樓市消費、改善投資環(huán)境。

公積金：二套房首付比例降至兩成

政策：

住房和城鄉建設部、財政部與中國人民銀行日前發(fā)布通知，為進(jìn)一步完善住房公積金個(gè)人住房貸款政策，支持繳存職工合理住房需求，對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的居民家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買(mǎi)住房的，最低首付款比例由30％降低至20％。不過(guò)，對北京、上海、廣州、深圳這4個(gè)一線(xiàn)城市，通知允許在國家統一政策基礎上，結合本地實(shí)際，自主決定申請住房公積金貸款購買(mǎi)第二套住房的最低首付款比例。

樓市“金九銀十”可期

截至目前，上海市公積金中心表示，目前上海的實(shí)施細則正在制定當中。不過(guò)業(yè)內人士表示，住房公積金最低首付款比例降至20％，這是基于當前經(jīng)濟壓力下對房地產(chǎn)政策繼續保持利好的信號。但此舉對市場(chǎng)影響有限，因為一方面純公積金貨款比例很少，另一方面，降低首付比例只是降低了購房門(mén)檻，相比于降息對樓市的效應并沒(méi)那么強烈，所以很難會(huì )有非常大的實(shí)質(zhì)影響，但結合之前‘雙降’對促進(jìn)樓市購買(mǎi)信心增強，有利于促進(jìn)“金九銀十”的市場(chǎng)交易。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)認為，此次包括住建部、財政部和央行聯(lián)合發(fā)文，確實(shí)出乎市場(chǎng)的預計。因為在此前已經(jīng)降息的情況下，公積金貸款利率已經(jīng)下調了0.25個(gè)百分點(diǎn)。這使得公積金貸款的利率本身就已經(jīng)比較低了。但是此次政策對于二套房的公積金貸款首付比例也進(jìn)行了下調，確實(shí)反映了政策層面較大的刺激力度。

而對于包括北京在內的一線(xiàn)城市，調整的可能性是不大的。一方面是此類(lèi)城市目前房?jì)r(jià)上漲的力度是最大的，另一方面是如果給予二套購房的公積金首付比例進(jìn)行調整，那么可能會(huì )激活更多一批高端置業(yè)需求。雖然這可以帶來(lái)市場(chǎng)成交的上升，但可能也會(huì )加大房?jì)r(jià)上漲的壓力。

這個(gè)政策對于房地產(chǎn)市場(chǎng)是有積極意義的。第一、今年是典型的政策寬松年，各類(lèi)寬松政策集中，可能會(huì )使得9月份房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨一個(gè)非常好的購房時(shí)機。尤其對于二套購房者來(lái)說(shuō)，最佳的購房實(shí)際恰是在這個(gè)時(shí)候真正來(lái)臨。第二、在9月份傳統金九銀十的階段，出臺這個(gè)政策，這會(huì )使得購房者的信心繼續提振。尤其是一些有改善購房需求的群體，更會(huì )在這個(gè)時(shí)候積極入市。畢竟考慮到公積金貸款額度可能會(huì )有不足的風(fēng)險，早申請早購房才是最明智的。

樓市：實(shí)施十年的“限外令”取消

政策：

商務(wù)部等六部委日前決定，調整房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準入和管理政策，取消外商投資房企辦理境內貸款、境外貸款、外匯借款結匯必須全部繳付注冊資本金的要求。有資格的境外機構和個(gè)人可購買(mǎi)符合實(shí)際需要的自用、自住商品房。

這是我國自2006年8月開(kāi)始執行嚴格的限制外資投資房地產(chǎn)政策后，首次放松限制。以往根據“限外令”的要求，對于境外個(gè)人購買(mǎi)國內的房產(chǎn)既有時(shí)間，也有數量的要求。也就是說(shuō)，境外人士在國內購買(mǎi)房屋需要提供的是在境內工作超過(guò)一年的證明以及個(gè)人名下在境內無(wú)其它住房的書(shū)面承諾。

“按照這個(gè)政策，工作年限沒(méi)有限制了，購買(mǎi)的數量也沒(méi)有限制了，這個(gè)要求甚至低于外地人在北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市購房的要求。”上海易居房地產(chǎn)研究院楊紅旭表示，上海并沒(méi)有出臺過(guò)專(zhuān)門(mén)針對境外人士的購房政策，一直以來(lái)就是參照全國統一的限外令，隨著(zhù)政策松動(dòng)，外籍人士是否可以在上海隨便買(mǎi)房，還要有待觀(guān)察，上?？赡艹雠_一些指導意見(jiàn)，比如參照非戶(hù)籍人士購房標準，與目前正在執行的限購令匹配。

從上海樓市的成交情況來(lái)看，外籍人士購房比例并不高。據上海鏈家統計，外籍人士購房交易數量在全市成交中比重較低，自去年四季度以來(lái)，境外人士在滬購買(mǎi)二手住宅的數量，大多數月份都在150套以下，4月后二手市場(chǎng)受新政刺激暴漲，其成交量約300套，在全市二手住宅市場(chǎng)中所占的比重不到1%。即使此次放松限外令，應該也不會(huì )刺激外籍人士在上海購房大幅放量。

此外，以往按照“限外令”的要求，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本與投資總額比例不得低于50%，而之前的要求是投資總額1000萬(wàn)美元以上的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的注冊資本占投資總額的比例為2/5，投資總額3000萬(wàn)美元以上的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本占比不得低于1/3。而現在，外資房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入中國房地產(chǎn)企業(yè)門(mén)檻降低。

很多業(yè)內人士指出，在目前的環(huán)境下，放開(kāi)外資限購的影響力不會(huì )很大。“外資蜂擁進(jìn)入中國樓市，主要有三方面的目的，首先是房?jì)r(jià)大幅上漲，外資希望獲得這部分利益。其次人民幣快速升值，外資希望獲得套利空間。然后是利率差，外資希望能夠賺得息差。但這三方面的因素都在發(fā)生變化，外資現在進(jìn)入中國樓市的驅動(dòng)力已經(jīng)明顯下降。”楊紅旭說(shuō)。